广州买新房买商铺买二手房如何避风险防欺诈咨询律师

广州小区商品房哪些情况下土地证会迟迟办不出来？

咨询电话：（张静），土地证卡壳或延误主要有以下七种主要情况：

一、非法联建。它主要是指有集体土地的村镇与开发商，以联建为名开发商品房建设项目。上述案例就属此类。国家土地管理法*四十三条指出，除兴办乡镇企业、乡村公共设施和公益事业，以及村民建设住宅而使用集体土地外，任何单位和个人需使用土地的，必须依法申请使用国有土地。如果开发商在集体土地上建造商品房出售，购房者无法办出房产证和土地证。这种房产的风险较大。

二、未办用地审批手续。尽管在国有土地上进行开发，合作的一方出地，一方出钱，但如果未到土管部门办理用地审批等手续，也无法办出土地证。

三、开发商擅自扩大用地范围，审批出的只有一万平方米，实际建造却**标。土管部门在对楼盘进行土地复核验收时，会对其进行处罚，责令补缴土地出让金，如果开发商不缴纳，就会延误购房者办理土地证。

四、楼盘**容积率。比如说某楼盘占地2万平方米，**批出的容积率为2，即允许建造4万平方米建筑面积的房子，但开发商却建了4．5万平方米。因现在商品房好卖，这种现象比较普遍。**容积率的“手段”主要有两种，一是楼宇加层，二是扩大单层面积。

五、擅自改变土地用途。比如说，本来土地用途为工业用地，开发商却擅自在上面建造商品住宅出售。还有一种情况是，本来楼宇应全部是住宅，有的开发商为“实现利润较大化”，擅自将底楼住宅改建为商业用房出售，这种现象也较普遍。

六、楼盘用地移位。尽管它未增加房屋建筑面积，但与经批准的用地红线图不符，这种楼盘在土地复核验收时也会碰到麻烦。

七、作为独立空间销售的地下室、地下车库等。它们可以办理产权证，但无法办理土地证。原因是它们的“占地”不属于土地使用权范畴，土地使用权只涉及地表；而地下的“占地”、使用是土地使用权以外的一种他项权利。

广州张静律师，本律师多年来代理大量不同领域的案件，有丰富的执业经验，凭借专业的办案水平，贴心的法律服务，赢得当事人。特擅长二手房买卖纠纷案件，商品房买卖纠纷，商铺租赁与买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷等案件，收费优惠，全心全意为当事人着想，欢迎咨询。

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