广州白云区房屋拆迁律师，广州土地使用权纠纷律师

越秀区房产纠纷律师 什么是房产抵押 房产抵押程序 律师咨询
良好状王专业房地产律师团队电话：（张静） ，购房签约中疑问解答 
一、关于房产抵押
购房疑问：开发商在将房屋出售给消费者之后，又另行全部抵押给银行申请贷款，这种行为是否合法？
律师答疑：律师建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人(即贷款银行)书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然，由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益，此时，开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。
二、关于“不可抗力”
购房疑问：如何认定购房合同中标明的“不可抗力”，应如何正确理解“不可抗力”的法律含义？
律师答疑：作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；2、**配套的批准与安装的延误。其实，发展商所述的这两种情况，依据法律的规定都不具备不可抗力的三个*条件，即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，**配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在较初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是**行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。
邹律师 ，1992年全日制名校法学硕士毕业，执业经验丰富，广东东方星联律师事务所合伙律师。21年房产法律案件办理经验，特擅长商品房买卖纠纷，商铺买卖纠纷，房屋租赁纠纷，土地纠纷，拆迁补助纠纷。
良好状王律师房产律师团队电话：（张静）
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