天河区专业宅基地合建合同纠纷律师

广州宅基地合作建房协议无效，拆迁款分割条款有效吗？

张静律师解答：宅基地合作建房协议无效，拆迁补偿分割条款就也无效。大多数宅基地买卖合同都有约定若一方反悔如何赔偿，或如遇拆迁如何分割补偿款，实践中，法院都是判此类约定无效的。如下面这个案件，法院就判拆迁补偿分割条款无效。

判决书节选：

关于涉案《关于合作兴建住房协议》《合作兴建住房协议》的效力问题。涉案《关于合作兴建住房的协议》系1995年3月18日签订，《合作兴建住房协议》系1996年9月10日签订，根据《土地管理法》(1988年修正)*三十八条*三款的规定：“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”*四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民**批准，其用地面积不得**过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”徐买家并非涉案集体所有土地所在集体经济组织成员，依照上述规定，如需要使用集体所有的土地，必须经县级人民**批准。现无证据证实徐买家与郭卖家之间就使用涉案集体所有土地合作建设房屋经得相关**部门批准。《土地管理法》此后经过多次修订亦未规定非集体经济组织成员可通过受让方式取得集体所有土地的使用权。徐买家主张涉案《关于合作兴建住房协议》《合作兴建住房协议》未违反当时的法律规定，缺乏理据，本院不予采纳。因此，法院认定徐买家与郭卖家签订的《关于合作兴建住房协议》《合作兴建住房协议》违反法律强制性规定，应属无效，双方对合同无效存在同等过错。对于建筑物的价值损失应由双方按过错比例承担。由于《关于合作兴建住房的协议》无效，双方对房屋面积分配比例的约定应属无效约定，而该协议中有关国家征用合作建筑物所获补偿款按各自分配面积比例分享的约定，并未约定以合同无效为前提，故该条款并非双方基于合同无效达成的清算条款，亦应属无效。徐买家主张其应依约享有74.2609%的拆迁补偿款项缺乏依据，本院不予支持。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

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