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广州一九九几年签订的宅基地合建协议有效吗？

张静律师解答：统统无效。如下面这个案件，一审法院判决九几年签订的宅基地合建协议有效。二审法院改判无效。

判决书节选：

    一审法院认为，关于叶夫与陈出资人之间《宅基地合建协议》的效力问题。根据法不溯及既往的原则，因叶夫与陈出资人签订的两份协议均是在合同法、物权法及土地管理法1988年修订后签订，则对于协议效力的认定应适用当时的法律即《民法通则》、《经济合同法》、《土地管理法》（1988年修订）。从协议内容可以看出，叶夫与陈出资人之间属于在宅基地上合建房屋的行为，虽现行的土地管理法规定宅基地不得流转给城镇人口，但从《土地管理法》*四十一条的规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民**批准，其用地面积不得**过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”的规定可以看出，在当时的历史条件下城镇人口在一定的条件下可以购买宅基地，从叶夫已完成宅基地权属登记亦可以看出。另，叶夫与陈出资人之间的两份协议并不存在法律规定的其他无效情形，因此，叶夫与陈出资人之间的两份协议真实、合法、有效，对双方均有约束力。

二审法院认为，关于叶夫与陈出资人之间《宅基地合建协议》的效力问题。首先，宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员在村集体所有的土地上建造住宅的权利，其主体是农村集体经济组织成员。因此，向不具备本集体经济组织成员资格的人出售宅基地或宅基地上房屋的，合同无效。本案中，叶夫与陈出资人曾就案涉房屋签订协议两份，分别是1994年1月8日、1994年11月16日签订的《协议书》，协议内容基本一致，约定叶夫与陈出资人因在同一单位工作，由陈出资人投资20万元在案涉宅基地上建造房屋一栋，现双方达成协议，首层及二层归叶夫所有，其余归陈出资人所有，出资款20万元由陈出资人出资。可见，案涉房屋作为宅基地房屋是由叶夫、陈出资人合建而成，而叶夫、陈出资人均不具备该集体经济组织成员资格，因此案涉两份协议均属无效。

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