房屋买卖合同纠纷案件调解工作

应当把握的原则

1.严把合同效力关

阅读案卷材料，确定涉案房屋买卖合同的效力，如果合同是有效的且一方存在根本性违约，满足解除条件，调解时尽量做当事人工作，继续履行合同，确定一定的赔偿范围；如果合同是无效的，则存在无效后果处理问题，在此基础上进一步调解。

2.调解要遵守法律法规等强制性规定

调解一定要在法律规定的框架下进行，如果双方协商一致的调解方案已经违反了法律法规等强制性规定，或者是该调解方案在实际操作中是无法执行的，那就不能以此作为调解方案。

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调解工作“三步走”

1.准备工作

（1）研读一审裁判文书，重点阅看当事人一审诉请及主要观点、一审法官判决的主要理由。

（2）研读上诉状及相关材料，尤其注意上诉人提出的一审未采纳证据及一审存在程序问题等上诉理由。将上诉状及相关材料，比对一审文书说理部分，找出上诉人异议较大的部分。

2.制定初步调解方案

调解方案的制定有三个方向，分别为：较可能调解成功的方案；退而求其次的变通方案；与较可能调解成功的方案前提基础相反的方案。

3.准确把握调解的时机

正式开庭谈话审理之前，询问当事人是否愿意调解，并组织一次调解。当事人在庭审过程中可能会出现情绪激动、矛盾激化的可能，导致后续调解工作较难开展，故开庭之前的调解效果比较好。开庭谈话审理之后，也可以继续做调解工作，此时当事人心里会对案件的二审率作出自己的判断，或许也利于调解工作的开展。

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二审房屋买卖合同纠纷案件的调解方案

1.一方未根本违约，较佳调解方向：从合同继续履行着手

以违约金调整和支付方式为抓手。如上诉人为违约方，认为一审判决的赔偿数额过高并请求调整，则询问被上诉人是否可以让步部分违约金，由上诉人尽快在限期内将违约金支付给被上诉人。如上诉人为守约方，认为一审判决的赔偿数额过低并请求支持其一审诉请，则询问被上诉人赔偿数额是否还可以增加，并给予被上诉人充分的付款时间。

在逾期迁出户口违约的情况下，先询问户口是否已经迁出，如还未迁出，调解时双方约定迁出户口的较晚时间，并适当调整违约金数额，一般为调低或截止到某个时间点，也可适当调整违约金支付时间，一般为调解协议签订之后的十日内或双方认可的时间点。

例如：A先生从B先生处购买一套房屋，B先生作为出售人逾期迁出户口构成违约，一审审理期间，B先生已经将户口迁出涉案房屋，A先生的诉请为要求一审法院根据双方合同约定的条款判决B先生支付逾期迁出户口违约金3万元，其认为B先生逾期迁出户口，可能会对其出售涉案房屋等造成不良影响，而一审法院考虑到B先生已经将户口迁出以及对A先生实际造成的损害后果等，酌情判令B先生支付违约金1万元。A先生认为一审判决违约金数额过低，不服一审判决提出上诉，上诉请求为要求二审法院支持其一审诉请。该案审理过程中，我一方面做A先生的调解工作，告知其一审的判决结果是已经综合考虑对其造成的损失等后果，并且B先生的户口也已经迁出房屋，二审要大幅度上调违约金的可能性不大；另一方面，我做B先生工作，告知其A先生的上诉对双方都是一个风险，而其确实存在逾期迁出户口的情形，本着友好协商，以及对逾期迁出户口的行为所作的补偿等情况，希望B先生酌情再增加一些钱款数额，A先生在我的工作下，愿意按照B先生支付1.2万元方案调解，但需要在调解协议签订之日起15日内支付。据此，本案双方达成调解协议。

2.一方存在根本违约，较佳调解方向：从合同解除着手

通过调整违约金，找到双方心理预期的平衡点。

例如：A先生从B先生处购买一套房屋，A先生逾期付款构成违约，B先生提起诉讼要求解除合同，并要求A先生支付逾期付款违约金，一审法院根据双方合同约定的逾期付款违约金按照总房价款的20%，判令解除合同，并判决A先生支付B先生逾期付款违约金10万元，A先生不服提出上诉，要求驳回B先生的一审诉请，不同意解除合同，如二审法院认为构成解除条件，则要求调整违约金数额。经我做当事人工作，B先生表示不同意继续履行合同，但同意违约金数额适当减少，A先生必须在调解协议签订之日起十日内支付全部款项。我与A先生解释本案的上诉风险以及其违约情形、B先生不同意继续履行合同意愿等，A先生同意在解除合同基础上进行调解，其愿意支付B先生违约金8万元。B先生同意A先生的上述调解方案。

3.一房二卖，较佳方案：做当事人撤诉工作

给予适当的诉讼指导，做当事人的撤诉工作。具体而言，可告知上诉人如认为卖方可能存在欺诈、胁迫等手段使其签订了该份合同，可能构成刑事犯罪的，可以去报案；就民事部分可以另行起诉要求卖方承担赔偿责任。